4001百老汇

第一章 行业概况

工业地产是工业地产的升级，，，，，，，是围绕着微笑曲线构建的工业价值链一体化平台，，，，，，，以调解工业结构、生长立异经济和战略性新兴工业为目的，，，，，，，以政策为基。。。。。，，，，，，以金融和工业为依托，，，，，，，以地产为载体，，，，，，，实现土地的整体开发与运营。。。。。

工业地产以办公楼宅、配套住宅、研发及生产用房、商业及休闲配套、景区等为主要开发工具，，，，，，，同步形成投资、开发、手艺教育、工业孵化、工业集聚、一连谋划、配套住宅、商业服务等功效，，，，，，，具备都会综合体和工业综合体两大特征的都会混业经济生长模式的界说相对而言越发周全。。。。。

微笑曲线就是：微笑嘴型的一条曲线，，，，，，，两头朝上。。。。。在工业链中，，，，，，，附加值更多体现在两头，，，，，，，划分是研发和销售，，，，，，，而处在中心环节的制造附加值最低。。。。。从微笑曲线可以看出从事产品研发、零件生产、市场销售和售后服务的企业能够获得较高利润，，，，，，，而从事组装的企业利润水平较低。。。。。

工业地产是2003年提出，，，，，，，是工业地产的升级与换代。。。。。在政府方面，，，，，，，追求高效增添的经济与日益镌汰的资源之间的矛盾，，，，，，，政府一方面要求经济的快速生长，，，，，，，一方面又要解决日益镌汰的土地资源等问题，，，，，，，迫切需要一种高效使用的平台既能实现经济生长又能高效使用土地资源；；；；；；在客户方面，，，，，，，追求焦点竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，，，，，，，企业需要提高焦点竞争力，，，，，，，就必需要求企业的生长情形日益优越；；；；；；陪同着经济全球化进入大融适时代，，，，，，，政府、企业两方面的需求日益迫切，，，，，，，工业地产孕育而生，，，，，，，古板的工业开发区正逐步向工业地产周全战略转型。。。。。

工业现状

2021年，，，，，，，整体政策情形延续2020年尾节奏，，，，，，，中央就房地产市场麋集发声，，，，，，，严酷落实“房住不炒”政策主基调。。。。。作为恒久过快增添的市。。。。。，，，，，，房地产行业未来将进入中长调解周期，，，，，，，生长逻辑已不再支持高速增添。。。。。

只管现在上市房企生长重点仍为夯实开发主业，，，，，，，但寻找第二增添曲线已成房企共识，，，，，，，龙头房企开发第二战场主要包括商办、物管、工业、租赁、文旅、康养、创投等领域，，，，，，，其中TOP50房企当中有7成以上加入到工业地产。。。。。

行业生长阶段

工业地产从1979年生长至今历经五个阶段：

1979-1984年为萌芽期，，，，，，，以企业自建园区为主；；；；；；

1984-2003年进入探索-爆发期，，，，，，，以工业地产居多，，，，，，，由政府开发主导；；；；；；

2003-2006年处于整理期，，，，，，，园区进入规范谋划阶段；；；；；；

2006-2017年进入工业地产转型升级期，，，，，，，生长形式以工业新城模式为主；；；；；；

2017年后随着古板地产生长触底，，，，，，，工业地产步入第五个全新生长阶段，，，，，，，成为投资新蓝海，，，，，，，大宗古板房企起劲转向进入，，，，，，，生长形势主要包括工业新城、工业综合体、工业园、工业+地产等类型。。。。。

第二章 商业模式和手艺生长

2.1 工业链

上游

房地产开发流程长，，，，，，，上游工业链笼罩行业众多。。。。。上游工业由土地购置、妄想设计和修建施工三大环节组成，，，，，，，其中涉及了地方政府土地供应、金融机构提供融资、前期工程咨询服务、修建施工原质料和工程机械供应，，，，，，，以及施工建设、园林工程、修建装饰等差别工业。。。。。

现在，，，，，，，房地工业经由多年来的高速增添，，，，，，，上游工业链整体已相对成熟，，，，，，，各细分行业专业化水平较高。。。。。且每个行业生长生长至今，，，，，，，都已形成一批行业龙头上市企业。。。。。整体来看，，，，，，，房地产上游工业，，，，，，，主要是原质料供应及工程建设行业的企业名堂相对稳固。。。。。如水泥行业的海螺水泥、天山股份、华新水泥、金隅集团、冀东水泥等企业集中度较高。。。。。东方雨虹和三棵树也划分在防水质料和建材涂料行业占有了较高的市场份额。。。。。

建材工业作为房地产上游工业链的主要一环，，，，，，，主要是作为上游供应企业为修建施工提供主体建设所需的原质料。。。。。主要包括了钢材、水泥（商品混凝土）、防水/保温质料、涂料、管件管材、玻璃等行业。。。。。

多年来随着中国房地产行业的高速生长，，，，，，，上游原质料供应商的产能产值也一直提升，，，，，，，各细分行业中都生长出一批龙头上市企业。。。。。如水泥行业的海螺水泥、金隅集团，，，，，，，修建节能及功效性涂料行业的东方雨虹、三棵树，，，，，，，以及管件管材行业的公元股份、伟星新材等等。。。。。整体来看，，，，，，，相比房地产上下游的各其他工业而言，，，，，，，建材工业基于原质料制造业重资产、规模；；；；；奶卣鳎，，，，，，企业集中度相对较高。。。。。

但近年来受行业增速放缓、房企流动性危；；；；；┓ⅰ⒌加疫情影响，，，，，，，对修建原质料工业的企业谋划也造成了显着的影响。。。。。详细来看，，，，，，，一方面，，，，，，，行业下行、部分规模房企暴雷、工程进度障碍，，，，，，，建材供应企业的结算回款周期变长，，，，，，，部分企业应收账款保存减值危害。。。。。另一方面，，，，，，，主要受海内疫情影响，，，，，，，建材工业上游的原质料价钱提升并坚持在高位，，，，，，，且在疫情重复下运输、劳务、生产等各项本钱也均有提升。。。。。

中游

中游主要关注工业地产开发商。。。。。就现在形势来看，，，，，，，多元名堂逐渐入局，，，，，，，民营地产商前期扎堆进入，，，，，，，2019年呈显着放缓态势，，，，，，，而政府平台公司、央企或实体企业加速结构，，，，，，，成为新一轮主力。。。。。从企业端来看，，，，，，，民企投资力度大幅缩短，，，，，，，央国企逐渐占有主导职位，，，，，，，但多元玩家逐渐入局，，，，，，，包括制造业实体企业、互联网科技巨头等六类主体均将眼光群集到了工业地产，，，，，，，种种市场主体优劣势显着。。。。。其中房地产开发商地产开发履历富厚，，，，，，，但工业地产工业模式不清晰；；；；；；工业地产商模式剖析，，，，，，，但面临着资产化、运营模式等问题；；；；；；政府平台公司生长系统成熟，，，，，，，但异地复制能力不强。。。。。

房企大都结构，，，，，，，头部企业做工业实现规模生长，，，，，，，腰部企业做产品实现盈利和扩张。。。。。2020年，，，，，，，百强房企涉足工业相关营业的企业占比约80%，，，，，，，其中具有工业地产实体项目企业占44%，，，，，，，仅涉足工业地产资源整合企业占比53%，，，，，，，其中头部企业做工业，，，，，，，通过实体项目的投资及运营，，，，，，，实现工业新赛道规模生长。。。。。腰部企业做产品，，，，，，，背靠集团地产优势，，，，，，，通过产品快速复制，，，，，，，实现盈利和扩张。。。。。

下游

工业地产工业链所对应的下游主要关注工业用户企业。。。。。新兴工业是工业地产领域的骄子，，，，，，，也是工业地产未来生长的焦点。。。。。新兴工业有：半导体、大数据、碳基新质料、光电、特种金属质料、先进轨道交通装备、煤机智能制造装备、节能环保、光伏、智能网联新能源汽车、通用航空、现代医药等新兴工业，，，，，，，具有高附加值、高土地使用效率的特点，，，，，，，新兴的工业会获得工业园区的青睐，，，，，，，预计下半年会形成一批以新兴工业为代表的工业集群。。。。。

如苏州工业园，，，，，，，建设国家生物药手艺立异中心、国家第三代半导体手艺立异中心，，，，，，，新引进科技项目634个，，，，，，，占整年目的的53%。。。。。生物医药、纳米手艺应用、人工智能三大工业集聚企业3513家，，，，，，，完成产值1510亿元，，，，，，，同比增添24.9%，，，，，，，新增上市企业7家。。。。。

同时工业地产完工周期利好展现，，，，，，，也将发动家装、家居、家电等消耗需求，，，，，，，行业景心胸较高，，，，，，，尤其那些在智慧互联、科技实力方面过硬的企业优势凸显。。。。。在这方面，，，，，，，海尔智家旗下集家装、家居、家电、家生涯于一体的场景品牌三翼鸟抢占先机，，，，，，，已经与绿地、世茂、鹏盛地产等150多家头部房企团结，，，，，，，共建地产场景生态同盟。。。。。

2.2 服务模式

纵观占有市场的工业地产主流服务模式，，，，，，，总结为三种：

自主型服务模式，，，，，，，包括参会招商，，，，，，，即加入或举行种种招商推介会；；；；；；以商招商，，，，，，，即借助企业的信息渠道、商务渠道、人脉资源举行招商引资；；；；；；定点招商，，，，，，，即设定定点机构，，，，，，，等企业找上门。。。。。

居间型服务模式，，，，，，，包括以五大行为代表的全球规模服务商，，，，，，，营业涵盖全球规模的房地产专业服务和投资治理营业，，，，，，，在工业地产方面他们有供应链物流、工业园区选址、土地购置和处置惩罚、定制开发、设施治理以及投资生意等各个方面的富厚履历。。。。。；；；；；拱ㄓ幸欢睦那蛐头务商。。。。。

平台型服务模式，，，，，，，包括专业类园区/厂房选址平台：近几年生长起来的，，，，，，，探索中的选址类平台，，，，，，，如园区宝主打智慧招商平台、工业服务平台；；；；；；集商大数据工业平台主买通过大数据和人工智能手艺为地方政府和园区提供智慧招商解决计划。。。。。综合类园区/厂房选址平台：以58同城、赶集网等为代表的，，，，，，，住宅起身，，，，，，，兼顾园区、厂房等的生意平台。。。。。

2.3 商业模式

以工业物业开发租赁为主的地产开发模式

物业开发租赁的开发运营模式，，，，，，，与住宅和商业地产的物业模式概略相仿，，，，，，，遵照拿地、建设、销售或租赁的流程举行转动循环。。。。。而物业开发租赁主要有三种盈利模式

物业出售，，，，，，，即出售工业物业获取利润。。。。。物业租售比一样平常维持在2:8左右；；；；；；

物业出租，，，，，，，即通过地产开发商矜持的方法，，，，，，，对物业举行出租获取租金收益；；；；；；

提供服务，，，，，，，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，，，，，，，举行盈利。。。。。?

作为工业地产的头部企业之一，，，，，，，联东集团曾提口号：地产看万科，，，，，，，工业看联东。。。。。浚？？？？？？杉湓诠ひ档毓ひ的诘男判挠胫拔。。。。。从运营模式看，，，，，，，联东是一个典范的工业地产开发商，，，，，，，主要开发工业综合体、总部综合体，，，，，，，再通过租赁、转让或合资等方法举行项目谋划和治理，，，，，，，最后获得开发利润。。。。。

联东的主要盈利模式为物业租售与物业服务。。。。。联东集团主要接纳“物业租售+增值服务”的营业模子来实现单个工业园区的内部资?平衡。。。。。由于联东?地储备较少，，，，，，，不做?级开发，，，，，，，联东的盈利除了物业的租售以外，，，，，，，还通过政府的工业津贴来获得收?；；；；；；同时，，，，，，，通过园区房地产的开发销售获取稳固的现?流，，，，，，，来填补园区运营的不确定性的收?。。。。。

以PPP为主的工业新城开发商模式

这类型的开发运营模式主要是通过追求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，，，，，，，以工业新城的建设来资助政府实现地区经济的快速生长，，，，，，，同时再获取廉价土地，，，，，，，实现互帮互赢。。。。。

在工业新城开发性PPP模式中，，，，，，，政府是园区开发建设的决议者，，，，，，，对基础设施及公共服务价钱、质量实验羁系，，，，，，，并专门设立园区管委会认真对接相关事务。。。。。工业地产开发商作为投资开发主体，，，，，，，接受相助区域所在地方政府的委托，，，，，，，双方签署恒久相助开发协议，，，，，，，设立项目公司，，，，，，，为区域提供包括妄想设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、工业生长服务以及都会运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决计划。。。。。其中，，，，，，，工业生长服务是焦点，，，，，，，详细包括开发商在委托区域规模内举行的工业定位、工业妄想、都会妄想、招商引资、投资服务、工业升级等服务。。。。。

盈利模式主要为土地一级开发盈利（包括土地出让、工业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财务可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入泉源）和土地二级开发盈利（房地产开发销售、招商引资、后期工业服务和园区治理等收入泉源）。。。。。

以双轮驱动为主的工业投资商模式

这类型的工业地产商业模式是由工业投资商向社会资源召募园区开发基金。。。。。该基金不但会投向工业园区举行土地及工业物业开发，，，，，，，同时还将投向具有市场远景的科技型立异企业，，，，，，，用投资的方法吸引大批立异企业入驻，，，，，，，工业投资在实现资源溢价的同时还发动园区资产增值。。。。。

盈利模式主要是园区营业收益，，，，，，，即通过出让园区土地、租售工业物业获取收益；；；；；；投资企业收益，，，，，，，即前期使用工业投资基金或物业入股的方法孵化、培育生长型企业，，，，，，，待孵化企业被并购或上市后，，，，，，，通太过享企业生长的盈利来获得资源增值，，，，，，，形成既当“房东”又当“股东”的盈利模式；；；；；；尚有基金治理收益，，，，，，，即治理刊行的工业投资基金，，，，，，，收取基金治理费的收益。。。。。

代表企业：张江高科

在运营模式上，，，，，，，张江高科提出以科技投行作为战略生长偏向，，，，，，，着力打造新型工业地产营运商、面向未来高科技工业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，，，，，，，重点聚焦于把工业地产的有形资源转化成工业投资的无形资源，，，，，，，工业地产和工业投资有机融合、立异协同，，，，，，，形成奇异的商业模式。。。。。意即张江高科的利润点不在租售环节，，，，，，，而在资源市场。。。。。

提供工业综合服务平台，，，，，，，服务全生命周期的运营模式

这种类型工业地产运营模式，，，，，，，针对入园企业搭建综合服务平台，，，，，，，为企业提供全方位服务系统，，，，，，，服务企业从苗圃、孵化、加速到生长的全生命周期。。。。。

盈利模式主要为：

工业销售盈利，，，，，，，住宅产品、部分的商业产品直接销售，，，，，，，总部楼、产研大厦等产品部分直接销售。。。。。

物业租赁收益，，，，，，，持有部分物业谋划，，，，，，，赚取租金，，，，，，，并在未来物业升值之后取得收益。。。。。

持有物业资源化收益，，，，，，，针对园区企业，，，，，，，以物业租金和现金的形式，，，，，，，团结政府和其他基金，，，，，，，举行股权投资。。。。。即，，，，，，，股权收益。。。。。

代表企业：天安数码

多年以来，，，，，，，天安数码已形成以立异企业生态圈的开发及运营为焦点，，，，，，，以智慧空间和金控平台为两翼的营业生长模式，，，，，，，专注于为企业全生命周期孵化及培育，，，，，，，打造集科研、办公、商务、交流、生涯等综合业态于一体的企业生态情形。。。。。

2.4 政策汇总

（1）都会圈生长按下"加速键"

2021年11月29日，，，，，，，四川省政府正式印发《成都都会圈生长妄想》（以下简称《妄想》），，，，，，，这是继南京都会圈、福州都会圈以后，，，，，，，国家层面批复的第三个都会圈妄想。。。。。2021年以来，，，，，，，南京、福州、成都三大都市圈生长妄想相继获批，，，，，，，都会圈建设按下"快进键"。。。。。大都会是未来中国经济生长主要的驱动力，，，，，，，以大都会为中心的都会圈将增进都会功效互补、工业错位结构，，，，，，，推动公共服务共建共享和政策协同

（2）指导社会资源盘活国有存量资产，，，，，，，接纳资金用于新基建

2021年2月26日发改委印发《指导社会资源加入盘活国有存量资产中央预算内投资树模专项治理步伐》。。。。。其中提出，，，，，，，指导社会资源起劲加入盘活国有存量资产，，，，，，，将接纳资金用于新的基础设施项目建设，，，，，，，形成投资良性循环，，，，，，，为增进海内大循环施展起劲作用。。。。。治理步伐明确重点支持领域，，，，，，，包括盘活存量难度大、对形成投资良性循环树模性强的交通、市政、环保、水利、仓储物流等基础设施补短板行业，，，，，，，以及新型基础设施项目。。。。。

（3）内容为王，，，，，，，主题型园区成为大趋势

2021年作为"十四五"开局之年，，，，，，，新一轮科技革命和工业厘革正在深入生长，，，，，，，各地政府体例的"十四五生长妄想"纷纷对地方区域特色工业生长提出政策指导意见。。。。。

以上海为例，，，，，，，在强化高端工业引领功效方面，，，，，，，上海将推动集成电路、生物医药、人工智能三大先导工业规模倍增，，，，，，，加速生长电子信息、汽车、高端装备、先进质料、生命康健、时尚消耗品六大重点工业，，，，，，，打造具有国际竞争力的高端工业集群，，，，，，，推进特色工业园区建设。。。。。工业园区作为工业集聚的中心，，，，，，，将一连在工业立异生长上施展自身作用，，，，，，，在各地政策指导之下，，，，，，，预计主题工业园区将会泛起集聚引领性的生长态势。。。。。

除此之外，，，，，，，北京、广东等一线都会也纷纷推进"主题工业园区"建设，，，，，，，工业地产正从综合性园区转向主题、特色园区。。。。。

（4）都会更新从"量变"走向"质变"，，，，，，，工业是焦点

2021年1月21日，，，，，，，广州宣布了都会更新政策1号文。。。。。在这份文件之中，，，，，，，都会更新工业妄想圈层获得进一步强化，，，，，，，并明确引入企业、教育、医疗配套的标准。。。。。当中，，，，，，，第一、二圈层要重点引进新一代信息手艺、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融包管等战略性新兴工业和现代服务业企业。。。。。在第一圈层之内，，，，，，，都会更新项目工业建设量为60%，，，，，，，或者属于开发商的融资地块部分工业建设量为60%，，，，，，，而栖身部分占比为40%。。。。。在第二圈层之内，，，，，，，都会更新项目工业建设量为40%，，，，，，，住宅为60%。。。。。

2021年，，，，，，，北京出台的《北京市都会更新行动妄想（2021-2025年）》提出，，，，，，，对需要刷新或有升级刷新需求的工业园区，，，，，，，以及属于工业禁限目录、不切合清静生产和生态情形要求、闲置低效的工业园区和老旧厂房开展评估。。。。。建设台账，，，，，，，制订年度妄想，，，，，，，到2025年，，，，，，，有序推进700处老旧厂房更新刷新、低效工业园区"腾笼换鸟"。。。。。《行动妄想》提出，，，，，，，起劲支持既有低效工业园区更新，，，，，，，使用腾退空间建设工业协同立异平台，，，，，，，推动古板工业转型升级。。。。。建设工业园区妄想使用性子正负面清单制度，，，，，，，疏解非首都功效，，，，，，，生长新工业、新业态，，，，，，，群集立异资源、培育新兴工业。。。。。

（5）工业羁系指标系统完善，，，，，，，工业用地准入门槛刷新

2021年3月16日，，，，，，，自然资源部修订了《工业项目建设用地控制指标》，，，，，，，《控制指标》是在（领土资发〔2008〕24号）文件基础上举行了修订，，，，，，，其目的是进一步规范工业项目建设用地治理，，，，，，，增进土地资源节约集约和高效使用。。。。。

国家对工业用地开发的限制主要体现在容积率、修建系数、行政办公及生涯服务设施用地所占比重、投资强度、绿地率等几个方面。。。。。

关于支解转让，，，，，，，《控制指标》提到：行政办公及生涯服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，，，，，，，且修建面积≤工业项目总修建面积的15%，，，，，，，不得支解转让；；；；；；单体大型工业项目，，，，，，，凭证工业用地落适用途的战略性新兴工业、先进制造业项目，，，，，，，项目用地规模内可以增添研发、创意、设计、检测、中试设施，，，，，，，增添的修建面积≤工业项目总修建面积的15%，，，，，，，不得支解转让。。。。。

本次修订进一步完善了工业用地准入要求标准，，，，，，，有利于增进工业企业集约化、准确化、公正化使用土地及增进土地市场秩序规范化。。。。。

（6）从"项目等地"到"对标拿地"，，，，，，，多地推行"标准地"制度刷新

"标准地"模式滥觞于浙江，，，，，，，2021年广东、江苏、四川、青岛等多地宣布了"标准地"相关政策，，，，，，， "标准地"制度刷新正周全推进。。。。。

（7）国家发改委提出推广"工业上楼"模式

2021年7月27日，，，，，，，国家生长刷新委宣布了《国家生长刷新委关于推广借鉴深圳经济特区立异行动和履历做法的通知》，，，，，，，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的立异行动和履历做法。。。。。其中，，，，，，，在第十条——划定"区块线"，，，，，，，包管工业生长空间的内容中，，，，，，，提出要推广"工业上楼"模式。。。。。

"工业上楼"是指差别于古板模式下在单层工厂中举行生产，，，，，，，而是转为在高层大厦中举行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。。。。。工业上楼极大地提高工业空间使用效率，，，，，，，但同时也受限于高层楼宇的承重等，，，，，，，工业上楼企业一样平常为生产装备较轻，，，，，，，生产历程噪音与污染较小的高端制造业，，，，，，，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的工业。。。。。

随着都会一直群集生长，，，，，，，在集约有限的都会空间内，，，，，，，土地资源变得越来越主要，，，，，，，而随着都会工业转型升级，，，，，，，大宗的高精尖工业可以适配立异的生产空间，，，，，，，"工业上楼"作为立异模式受到越来越多的关注。。。。。

今年9月上海印发的《关于增强上海市工业用地出让治理的若干划定》中，，，，，，，明确工业用地容积率一样平常不低于2.0，，，，，，，其中通用类研发用地容积率不低于3.0，，，，，，，而存量工业和仓储用地经批准提高容积率和增添地下空间的，，，，，，，不再增收土地价款。。。。。

（8）基础设施公募REITs支持政策一连加码，，，，，，，试点规模扩大

2020年 7 月 31 日，，，，，，，发改委宣布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报事情的通知》（586 号文），，，，，，，明确了基础设施公募REITs试点区域及试点行业。。。。。2021年7月2日，，，，，，，发改委宣布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点事情的通知》（958 号文）。。。。。

新政策放宽了基础设施公募REITs的区域条件限制。。。。。比照586号文，，，，，，， "958号文"中将基础设施公募REITs项目试点区域从"聚焦重点区域"扩大至"天下各地区切合条件的项目均可申报"，，，，，，，且在"国家重大战略区域"中新增黄河流域生态保；；；；；ず透咧柿可。。。。。在新规则下，，，，，，，开展基础设施公募REITs的区域条件限制进一步放宽。。。。。

国家对基础设施公募REITs的支持政策一连加码，，，，，，，2021年12月31日，，，，，，，国家生长刷新委办公厅宣布关于加速推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关事情的通知，，，，，，，通知提出，，，，，，，天下基础设施REITs试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功效定位，，，，，，，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，，，，，，，不得以任何理由拒绝项目入库。。。。。实时对项目举行分类向导，，，，，，，增强项目谋划、储备、申报等全历程服务，，，，，，，推动做好刊行准备事情。。。。。

第三章 行业生长驱动因素及危害剖析

3.1 行业生长和驱动因素

（1）古板模式转型升级的需要

我国古板的工业地产模式急需向新型工业地产模式举行周全战略转型，，，，，，，这为工业地产的生长涤讪了坚实的基础。。。。。与以出售、出租低价物业为代表的古板工业地产模式差别，，，，，，，新型的工业地产模式一方面与新型生长蹊径有亲近的联系（工业地产自生长之初，，，，，，，就把战略新兴工业、现代服务业、IT行业等作为自己的服务工具）；；；；；；另一方面工业地产是工业与地产跨行业和跨领域的团结，，，，，，，目的在于形成一个有用的工业价值链一体化平台。。。。。

（2）房地产行业受到挑战

我国房地产行业正在受到政策约束、资源约束和资源约束的多重挑战，，，，，，，我国房地产行业必需追求可一连生长谋划的立异空间，，，，，，，在这种情形下，，，，，，，工业地产无疑将会成为众多房地产企业钻营转型的一个主要战略偏向。。。。。工业地产与纯粹消耗型地产差别，，，，，，，它的起点是将地产资源与其他种种资源举行周全整合，，，，，，，通过对土地与房产一连性的二次、三次的深度开发与使用，，，，，，，把土地开发升华为区域经济增添极的培育，，，，，，，真正使房地产开发和都会生长融为一体，，，，，，，形成多方共赢的时势，，，，，，，这为我国房地产行业提供了重大的生长空间。。。。。

（3）工业结构调解

我国工业结构优化升级政策和经济生长方法的转变，，，，，，，将极大地增进工业地产的生长。。。。。随着我国经济的高速生长，，，，，，，工业升级已是时势所趋，，，，，，，而这一定加速大批企业搬家的速率。。。。。这关于能够提供完善的产品功效、优美的自然情形、优质的园区服务的工业地产商来说，，，，，，，关于能够降低企业综合运营本钱、为入驻企业构建高效聚合平台的工业地产商来说，，，，，，，无疑是一个极为难堪的时机。。。。。

就北京市而言，，，，，，，北京四环内除了保存清洁型高新手艺企业以及一些大型企业的集团总部外，，，，，，，大部分企业不得不顺势搬家，，，，，，，从而为北京地区工业地产的生长提供了强盛的动力，，，，，，，以顺义区的MAX空港企业园、海淀区的中关村科技园为代表的优质工业园区，，，，，，，借此良机迅速生长壮大。。。。。

3.2 行业危害剖析和危害治理

（1）宏观经济危害

2022 年以来，，，，，，，我国经济战胜难题坚持增添，，，，，，，泛起企稳回升态势，，，，，，，但外部情形重大严肃，，，，，，，海内疫情多发散发，，，，，，，海内经济恢复仍面临不少挑战。。。。。疫情爆发以来，，，，，，，全球工业链和供应链受阻，，，，，，，俄乌冲突加重供应端主要，，，，，，，小微企业生涯面临挑战。。。。。现在，，，，，，，我国经济运行仍将面临着疫情重复、结构性调解、输入性通胀压力大等问题，，，，，，，可能对行业谋划带来危害。。。。。

（2）行业竞争危害

工业地产的生长已经从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，，，，，，，工业地产在工业定位、工业资源等方面同质化征象显着，，，，，，，均面临着日益强烈的竞争压力。。。。。城镇化生齿群集以及工业快速升级推动工业地产逐渐活跃，，，，，，，各路人马纷纷进军工业地产，，，，，，，加上工业地产行业的同质化生长，，，，，，，工业地产商之间的竞争越发强烈，，，，，，，人才、土地、客户成为各工业地产商争相抢夺的工具。。。。。

（3）项目开发危害

工业地产载体开发谋划及工业投资营业属于资金麋集型行业，，，，，，，项目开发建设周期较长，，，，，，，前期投入资金大，，，，，，，工业集聚效应需要一定的时间，，，，，，，使得工业载体开发项目保存一定的不确定性。。。。。在整个开发历程中，，，，，，，需要制订了较为严酷的治理和控制流程，，，，，，，但仍需要综合剖析外部宏观、行业生长动态及行业内部谋划情形，，，，，，，提升应对危害的能力，，，，，，，确保行业可一连生长。。。。。若在项目开发历程中不可实时解决泛起的问题，，，，，，，可能会影响资金周转速率、项目开发进度、项目开发本钱等情形，，，，，，，可能对项目开发爆发一定的影响。。。。。

（4）项目孵化危害

近年来，，，，，，，行业起劲探索“基金+基地”、产金融合的立异营业模式，，，，，，，加大了工业投资的力度，，，，，，，推动收入利润结构转型。。。。。现在，，，，，，，行业仍处于转型初期的积累阶段，，，，，，，投资项目自初始投资至到杀青熟盈利状态需要一定的培育期，，，，，，，受到宏观经济情形、行业生长情形、项目投资治理等因素影响，，，，，，，可能保存投资决议危害以及投资退出危害，，，，，，，进而导致投资收益的不确定性。。。。。因此，，，，，，，公司需要一直优化投资项目治理系统，，，，，，，建设健全危害预警和评估机制，，，，，，，搭建专业化的团队，，，，，，，一直提升抗危害能力。。。。。

第四章 竞争情形剖析

4.1 竞争剖析 - SWOT

（1）优势

古板地产开发领域积累了大宗履历，，，，，，，拥有较为成熟的商业模式。。。。。多年生长系统成熟，，，，，，，国家政策支持；；；；；；拥有优异的工业链资源，，，，，，，较量贴近制造实体企业自身生长需求，，，，，，，也易于工业集聚。。。。。

（2）劣势

部分房地产开发商转型升级中受制于恒久的住宅开发的惯性头脑，，，，，，，工业地产商业模式并不很是清晰；；；；；；异地复制能力较量低，，，，，，，在开发、设计、建设等方面履历缺乏，，，，，，，工业协同生长方面有较阵势限。。。。。

（3）机缘

在目今工业转型升级的大配景下，，，，，，，未来工业地产生长的主要偏向是工业地产开发日益专业化。。。。。工业地产是以工业为依托地产为载体构建的工业价值链一体化平台，，，，，，，园区是专业化工业群集区，，，，，，，分工明确、协作配套细密、集群效应显着，，，，，，，尤其是近年来，，，，，，，随着“互联网+”、“大数据”、“人工智能”等看法的提出及详细应用，，，，，，，园区生长逐步实现信息化、科技化、智能化为时势所趋。。。。。

疫情后在线经济、生物医药等行业的加速生长令工业地产成为全球房地产投资领域的最大热门。。。。。2021年1-9月，，，，，，，中国包括物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心等在内的种种工业地产大宗生意总额凌驾340亿元，，，，，，，创历史新高。。。。。未来5-10年将进入中国工业地产生长黄金期。。。。。

（4）威胁

首先地产行业怎样融资就是很大的一个问题，，，，，，，工业地产是靠地产项目为生，，，，，，，属于复合项目，，，，，，，商业模式的不明晰将带来大问题。。。。。其次，，，，，，，增量时代加速终结，，，，，，，倒逼提升工业地产运营能力。。。。。最后，，，，，，，实体工业成为国家经济命脉，，，，，，，中央和地方企业大规模进军园区开发，，，，，，，很大一部分国企都会进入工业园区，，，，，，，相对来说民企很难有优势，，，，，，，市场内竞争强烈。。。。。

4.2 中国主要加入企业

中国主要企业有上海临港、张江高科、外高桥、中新集团、浦东金桥、中原幸福、市北高新、电子城、海泰生长、空港股份等。。。。。

（1）上海临港：上海临港经济生长（集团）有限公司，，，，，，，建设于2003年9月，，，，，，，注册资金63.72亿元，，，，，，，是肩负上海临港工业区开发建设使命的大型国有多元投资企业，，，，，，，主要认真上海临港工业区218平方公里规模内的土地开发、基础建设、招商引资、工业生长和功效配套等事情。。。。。

（2）张江高科：张江高科技园区，，，，，，，被誉为中国硅谷。。。。。建设于1992年7月，，，，，，，位于上海浦东新区中南部，，，，，，，是中国国家级高新手艺园区，，，，，，，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。。。。。经由近二十年的开发，，，，，，， 园区修建了生物医药立异链，，，，，，，集成电路工业链和软件工业链的框架。。。。。

（3）中原幸福：中原幸福；；；；；倒煞萦邢薰窘ㄉ栌 1998 年，，，，，，，公司秉持“服务即未来”的理念和“服务实体企业，，，，，，，生长县域经济”的使命，，，，，，，以住宅开发和资产治理为基。。。。。，，，，，，以工业新城为平台，，，，，，，打造以工业生长为焦点的政府服务系统和以空间服务为焦点的企业服务系统，，，，，，，致力于成为中国领先的工业新城服务商。。。。。

4.3 国际主要加入者

国际主要企业有普洛斯（GLP）、腾飞集团等。。。。。

（1）普洛斯：在中国70个地区市。。。。。，，，，，，投资、开发和治理着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。。。。。作为领先的另类资产治理机构，，，，，，，普洛斯在中国的资产治理规模<